Vous souhaitez tout savoir sur le bail commercial ? Cet article est fait pour vous ! Définition du bail commercial, durée, renouvellement, résiliation… Tous les points sont abordés dans cet article.
Définition du bail commercial
Le bail commercial est un contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale.
Ce statut particulier donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction.
Le bail n’est « commercial » que s’il répond aux exigences légales de l’article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions :
- Un contrat de bail.
- Un local commercial.
- Un fonds de commerce.
- L’immatriculation du preneur au RCS ou répertoire des métiers.
L’activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale. Certaines activités ne peuvent pas faire accéder au statut des baux commerciaux : les professions libérales, les associations, les sociétés coopératives ou mutualistes.
Le local est le lieu d’activité du preneur. Il peut donc s’agir d’un lieu couvert et fermé, mais le statut des baux commerciaux peut aussi s’appliquer à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur.
Bail commercial : Le local
Le local doit être :
- Principal, c’est à dire le lieu d’activité principale de fabrication ou commercialisation, où la clientèle peut accéder.
- Stable et permanent. La location ne doit pas être intermittente.
- Utilisé en vue d’un usage commercial. Attention : le changement de destination des locaux d’habitation en locaux à usage commercial doit faire l’objet d’une autorisation administrative préalable, conformément à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Faute de quoi le bail commercial serait nul.
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La durée du bail commercial
En ce qui concerne la durée du bail commercial, le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum.
Le bailleur et le locataire peuvent décider de conclure un contrat d’une durée plus longue. Mais le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
Fin de bail et résiliation du bail commercial
Le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial.
Le locataire peut donner congé à la fin d’une période de 3 ans sauf les exploitants de résidences de tourisme dont le bail à une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
Pour résilier le contrat, le locataire doit présenter son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.
Le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception mais il est conseillé de passer par exploit d’huissier car le calcul du préavis est complexe.
Dans certains cas, le locataire peut mettre fin au contrat de façon anticipée. Par exemple : incendie du local, départ à la retraite ou invalidité.
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Les loyers
Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.
Cependant, la révision du prix du loyer est soumise à des règles spécifiques. Il faut que le loyer du bail révisé corresponde à la valeur locative.
- Cette valeur locative est fixée soit à l’amiable par le bailleur et locataire,
- Soit par un arbitre désigné par les parties, soit fixé par un juge.
S’il s’agit d’un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.
- Le pas de porte est une somme d’argent que doit verser le futur locataire.
- La somme d’argent est fixée en fonction de l’emplacement du local et la capacité qu’il a d’attirer la clientèle.
À lire : Déclaration des loyers des locaux professionnels.
Dépôt de garantie bail commercial
Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n’est pas une obligation légale. Il s’agit du dépôt de garantie.
Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s’il a rempli ses obligations contractuelles.
Le dépôt de garantie va servir à couvrir les loyers qui n’ont pas été payés, les réparations suite à la dégradation du local commercial par le locataire, mais aussi au paiement des impôts dus au locataire.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.
Pour un loyer payable d’avance, si le montant du dépôt de garantie dépasse l’équivalent de 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire.
À noter : Lorsque le bien loué a été vendu en cours de bail, c’est au bailleur initial qu’il appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire et non au bailleur actuel.
Bail Commercial : Procéder à un état des lieux
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
- Soit en présence et à l’amiable par le bailleur et le locataire.
- Soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.
L’état des lieux doit être joint au contrat de location. Sinon, il doit être conservé par chacune des parties. Il doit présenter avec précision l’état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.
L’état des lieux doit obligatoirement se faire à plusieurs étapes :
- Au moment de l’ouverture du bail.
- À la fin du contrat de bail.
- À la cession du droit au bail.
- En cas de mutation ou de cession à titre gratuit du fonds.
- À la cession du fonds de commerce.
À savoir : Si l’état des lieux n’est pas effectué, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Dans ce cas, le dépôt de garantie doit être entièrement restitué au locataire.
Qu’est-ce que le droit de préférence ?
Depuis 2018, en cas de vente des Locaux par le propriétaire au cours du Bail, le PRENEUR disposera d’un droit de préférence pour acquérir les locaux, selon les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce.
Le droit de préférence et les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce sont inapplicables dans les cas suivants :
- Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
- Cession unique de locaux commerciaux distincts.
- Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
- Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
- Cession d’un local au conjoint du BAILLEUR, ou à un ascendant ou un descendant du BAILLEUR ou de son conjoint.
À connaitre également : Bail commercial et droit de préemption du locataire.
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